Infiltrazioni del lastrico solare: natura giuridica della responsabilità del proprietario esclusivo.

Dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (o della terrazza a livello) – ad uso non comune a tutti i condomini – rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 20151 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi di cui agli artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1 n.4 c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c..

Saranno, dunque, tenuti a contribuire: i condomini ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei 2/3 ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione dell’utilità che ha sulla cosa, nella misura del terzo residuo.

Lo ha ribadito, di recente, la Suprema Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, precisando la natura giuridica della responsabilità per i danni causati in un caso comune di vita condominiale: le infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o uso esclusivo all’appartamento sottostante.

Il fatto

La vicenda traeva origine dal giudizio intentato dalla proprietaria di un appartamento contro il Condominio nonché contro la proprietaria del terrazzo sovrastante ad uso esclusivo, per sentirli condannare al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo, in uso esclusivo della condomina citata, con la precisazione che trattatasi di fase di merito instaurata successivamente a ricorso per danno temuto conclusosi con provvedimento di condanna in solido (del Condominio e della proprietaria del terrazzo) all’esecuzione dei lavori indicati dal C.T.U..

Il Giudicante di Prime Cure, confermando l’ordinanza cautelare, condannava i convenuti in solido al risarcimento dei danni, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo e per i 2/3 a carico dei condòmini.

La sentenza veniva confermata in appello.

Avverso la sentenza emessa dalla Corte di Appello territorialmente competente la proprietaria del terrazzo sovrastante proponeva ricorso in Cassazione.

La Seconda Sezione della Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria n. 13526/14, rimetteva gli atti al Primo Presidente ai fini dell’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite, sollecitando un ravvedimento sull’orientamento espresso dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 3672 del 1997.

Il ricorso veniva assegnato alle Sezioni Unite che decidevano con sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016.

La decisione

Secondo il pronunciamento delle Sezioni Unite del 1997 – che pure giunge all’innegabile applicazione dell’art. 1126 con riguardo alla ripartizione delle spese per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare – la responsabilità per i detti danni si ricollega direttamente alla titolarità del diritto reale e perciò ad un’obbligazione propter rem dei condomini per la manutenzione delle parti comuni.

In sostanza, secondo il primo pronunciamento della Cassazione a Sezioni Unite, anche la responsabilità risarcitoria del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (e non solo del condominio) sarebbe riconducibile ad un inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni e, segnatamente, ad un preesistente rapporto di debito nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante, determinato dalla mancata manutenzione del lastrico o della terrazza.

Con il recente intervento a Sezioni Unite del 10 maggio 2016, gli Ermellini hanno posto fine al contrasto giurisprudenziale che si era creato sul punto a causa di pronunce, delle singole sezioni (Cass. n. 6376 del 2006 ; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000), emesse in senso critico e discordante rispetto all’orientamento espresso dalle Sezioni Unite nel 1997, posto che, contrariamente a quest’ultimo pronunciamento, richiamavano il disposto dell’art. 2051 c.c., e quindi, riconducevano la responsabilità per infiltrazioni nell’alveo della responsabilità extracontrattuale.

Secondo la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, pronunciata a Sezioni Unite dalla Suprema Corte di Cassazione, la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, con riguardo alla posizione del proprietario esclusivo del lastrico solare o del terrazzo, va ricondotta nell’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c..

Ciò, in virtù del fatto che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello è costituito custode della superficie del lastrico o della terrazza stessa avendone l’effettivo potere materiale sulla cosa.

Appaiono, dunque, chiare le diverse responsabilità del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., avendo un effettivo potere fisico ovvero una signoria di fatto sulla cosa, implicante il governo e l’uso della cosa stessa; il secondo è tenuto, ai sensi degli articoli 1130, primo comma, n. 4 e 1135, primo comma n. 4 cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

Il principio di diritto

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 20151 c.c., sia il condominio, in quanto al funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o al’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio “.

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