L’usucapione di un terreno agricolo.

Tra i modi di acquisto della proprietà di un bene immobile, il nostro ordinamento contempla il cosiddetto usucapione.

Esso, più in particolare, permette l’acquisto della proprietà di un determinato bene a seguito del possesso uti dominus protratto continuativamente per un determinato arco temporale.

I presupposti per poter usucapire un bene, tuttavia, variano a seconda della natura e delle caratteristiche di quest’ultimo.

Soffermiamoci in particolare, in questa sede, sull’usucapione di un terreno agricolo.

Fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani

La principale norma di riferimento è l’articolo 1159-bis del codice civile, il quale è interamente dedicato alla cd. “usucapione speciale per la piccola proprietà rurale”.

Se, in via generale, la durata necessaria per potere usucapire un bene immobile è di vent’anni, la disposizione in esame sancisce che per acquistare la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati che siano situati in comuni dalla legge classificati come montani è necessario il possesso continuato per quindici anni.

Ovviamente, come previsto in generale per l’usucapione, a tale requisito deve aggiungersi quello del cd. animus possidendi.

Fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non montani

L’usucapione a seguito di possesso per una durata ridotta a quindici anni, tuttavia, non vale solo per i fondi rustici e gli annessi fabbricati siti in comuni montani.

Lo stesso codice civile, infatti, prevede che essa è estesa anche al caso in cui i predetti beni siano situati in comuni non classificati dalla legge come montani, purché essi abbiano un reddito che non superi i limiti fissati dalle leggi speciali.

Il riferimento va alla legge numero 346/1976 che, all’articolo 2, individua la soglia di reddito dominicale oltre la quale non è possibile l’usucapione speciale in esame in 350.000 lire.

Limiti

L’usucapione dei terreni agricoli conosce alcune importanti limitazioni che sono state tracciate dalla giurisprudenza.

Ci si riferisce, innanzitutto, all’insufficienza, ai fini della sua applicazione, dell’iscrizione del fondo che si intende usucapire nel catasto rustico: la Cassazione, infatti, con la sentenza numero 8778/2010 ha chiarito che è invece necessario che tale fondo, almeno nella fase iniziale della possessio ad usucapionem, sia destinato in concreto all’attività agraria.

Ci si riferisce, inoltre, all’impossibilità, chiarita dalla Cassazione con sentenza numero 867/2000, di usucapire ai sensi della disciplina di cui all’articolo 1159-bis del codice civile solo il diritto di proprietà e non anche la servitù o altri diritti reali.

Il riconoscimento della proprietà

Il procedimento per ottenere il riconoscimento della proprietà ai sensi dell’articolo 1159-bis del codice civile è regolamentato dall’articolo 3 della legge numero 346/1976.

In particolare è necessario fare ricorso (a seguito dell’abolizione dell’ufficio del Pretore) al Tribunale ordinario in composizione monocratica nella cui circoscrizione si trova il fondo, indicando specificamente tutti i documenti sui quali si fonda la pretesa e i mezzi di prova del possesso.

La caratteristica principale di tale procedimento è rappresentata dal fatto che il ricorso è soggetto a una particolare forma di pubblicità legale: esso, infatti, va affisso per 90 giorni nell’albo del Comune in cui è situato il fondo e nell’albo del tribunale. Esso, inoltre, è pubblicato nel Foglio degli annunci legali della Provincia.

Il ricorso, oltretutto, va notificato a tutti coloro che, in forza dei registri immobiliari, figurino come titolari di diritti reali sull’immobile così come a coloro che, nei venti anni precedenti, abbiano trascritto contro l’istante o i suoi danti causa domanda giudiziale con la quale rivendicavano la proprietà o altri diritti reali di godimento sul medesimo fondo.

Il procedimento giudiziale avente ad oggetto l’usucapione di fondi rustici si conclude con decreto di rigetto o di accoglimento.

Acquisto in buona fede da non proprietario

Tornando alla disciplina del codice civile, l’articolo 1159-bis prende in esame anche il caso di acquisto di un fondo rustico in buona fede da chi non è proprietario: se l’acquisto è basato su un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto, l’acquirente compie in suo favore l’usucapione del bene con il decorso di cinque anni dalla data della trascrizione.