Va negata l’abitabilità agli immobili quando la strada di accesso è larga meno di quanto aveva previsto il progetto, soprattutto se può mettere a rischio l’incolumità dei residenti. Ciò in quanto vi osta l’art. 25 d.P.R. n. 380/2001 laddove subordina il rilascio del certificato d’abitabilità alla conformità dell’opera realizzata al progetto approvato (Consiglio di Stato, sez. V, sentenza 24 giugno – 1 agosto 2015, n. 3786).

Umberto Polesel, in qualità di comproprietario dei terreni siti nel comune di Sarre, frazione La Remise, censiti a catasto nel foglio XLIII, mappali nn. 506 e 507, ha impugnato l’abitabilità formatasi per silenzio-assenso relativa a due dei tre immobili, destinati a civile abitazione, realizzati dalla società Le Pommier di Gandolfi Cinzia & C.

Secondo la censura principale dedotta in ricorso, la strada d’accesso al complesso residenziale, gravante sui terreni in comproprietà, sarebbe inferiore in larghezza a quella (come invece) prevista in progetto nella misura pari a 3.50 metri.

Né, seguendo la falsariga del motivo d’impugnazione, ai fini del calcolo della larghezza, avrebbe potuto computarsi il cordolo del muro d’argine del torrente Macoin, confinante con la strada d’accesso, appartenente al demanio idrico, e la cui utilizzazione è stata consentita dalla Regione Valle d’Aosta solo in via transitoria.

Si sono costituiti in giudizio il Comune di Sarre e la società costruttrice, chiedendo la reiezione del ricorso.

Il Tar ha respinto il gravame rilevando che, per un verso, la (in allora) concessione edilizia non prevedeva affatto fra le condizioni apposte al momento del rilascio una larghezza minima della strada, il cui sedime era comunque non inferiore ai 3 metri prescritti dal Regolamento comunale; e, che, per l’altro, la utilizzazione del muraglione d’argine del torrente – come s’evincerebbe dalla comunicazione della Regione del 12 novembre 2001 – sarebbe consentita sine die mercé il rilascio della concessione del demaniale una volta ottenuti i certificati d’abitabilità.

Avverso la sentenza propone appello il ricorrente che, in prossimità dell’udienza, ha depositato, oltre la memoria di replica, la sentenza della Corte d’appello di Torino (sez. II, n. 329 del 18 febbraio 2014) la quale, accogliendo l’appello proposto avverso la pronuncia del Tribunale civile, ha respinto la domanda di costituzione della servitù coattiva di passaggio presentata dal costruttore e dai suoi aventi causa. Resistono il comune di Sarre e la società.

Alla pubblica udienza del 24.06.2015 la causa, su richiesta delle parti, è stata trattenuta in decisione.

Col principale motivo d’appello, il ricorrente lamenta l’errata valutazione del Tar dei fatti di causa con specifico riferimento alla difformità della larghezza della strada d’accesso al complesso edilizio come realizzata rispetto a quanto indicato in progetto.

Espone che, anche computando in estensione orizzontale dell’area di sedime il cordolo demaniale, comunque non si raggiungerebbe l’ampiezza di mt. 3,50 da progetto.

Da cui, precisa in diritto, la violazione dell’art. 25 d.P.R. n. 380/2001 laddove subordina il rilascio del certificato d’abitabilità alla conformità dell’opera realizzata al progetto approvato.

L’appello è fondato.

Mette conto in limine descrivere sinteticamente la situazione di fatto sottesa alla controversia dedotta in giudizio.

La strada d’accesso al compendio immobiliare oggetto d’ intervento edilizio è stata realizzata dalla società costruttrice senza avere previamente conseguito alcun titolo civilisticamente idoneo per utilizzare i terreni – sui quali il tracciato viario insiste – in comproprietà di terzi, fra i quali il ricorrente appellante.

È dirimente al riguardo la sentenza della Corte d’Appello di Torino che ha escluso che ricorrano le condizioni per conseguire la servitù coattiva di passaggio in favore dei fondi in cui sono allogati gli edifici residenziali realizzati dalla società.

Unico titolo abilitativo, di natura esclusivamente pubblicistica, è la concessione edilizia rilasciata dal Comune sulla base del progetto presentato dalla società costruttrice che reca un’ampiezza (in larghezza) per tutta l’estensione longitudinale dell’asse viario di mt. 3,50.

Sul punto la relazione di parte depositata in giudizio, non smentita da altra produzione peritale, conferma nel dettaglio tecnico la difformità denunciata in ricorso, non affatto supplita dall’utilizzazione del cordolo del muraglione, facente parte del demanio idrico e costituente argine del torrente Macoin.

A riguardo, la Regione acconsentì alla sua utilizzazione solo in via provvisoria (d. 12 novembre 2001; di seguito comunicazione del 17 gennaio 2003 che ne ribadisce la natura temporanea) subordinando l’occupazione del demanio idrico al servizio di “strada di cantiere”, ossia alla fruizione transeunte circoscritta all’esecuzione delle opere edilizie.

D’altra parte, come sottolinea l’appellante ripercorrendo diacronicamente le tappe della vicenda dedotta in giudizio, il sindaco di Sarre aveva a suo tempo disposto (ord. d. 2 marzo 2001) la sospensione della concessione edilizia proprio sul rilievo che “il cordolo del muro d’argine non può essere incluso nel computo della larghezza del costruendo passaggio” .

Cui ha fatto seguito, la nota della Regione che, in ragione dell’utilizzo temporaneo e provvisorio dell’area demaniale, ordinava la sospensione dei lavori aventi ad oggetto l’argine del torrente Macoin.

Di questi provvedimenti interdittivi – che sebbene aventi carattere provvisorio muovono dal comune denominatore della non utilizzabilità in via stabile del cordolo del muraglione demaniale comunque incidenti sulla reale dimensione in larghezza della strada d’accesso come progettata – s’è né perso traccia nel corso del procedimento promosso dalla società per conseguire l’abitabilità.

In definitiva dagli atti e dai fatti richiamati emerge che la larghezza della strada di mt. 3,50, come indicata in progetto, non è stata realmente realizzata sì da integrare gli estremi della difformità denunciata ex art. 25 d.P.R. 380/2001, ostativa al conseguimento per silenzio-assenso dell’abitabilità.

La strada d’accesso ai fabbricati per cui è causa, realizzata ex novo, costituisce infatti parte del progetto, presentato ai sensi del’art. 20 d.P.R. 380/2001 per il rilascio del permesso di costruire, che è corredato dalla dichiarazione del progettista, asseverante la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia, fra le quali – per quel che qui più rileva – le norme sulla sicurezza.

A riguardo, non va passato sotto silenzio che la strada d’accesso prospiciente il torrente, come realizzata, presenta criticità del percorso causalmente riconducibili alla presenza del torrente Macoin: individuabili in particolare nel rischio idrogeologico connesso all’uso di quel territorio, “come evidenziato nella cartografia allegata alla Carta del dissesto della Valle d’Aosta” (cfr. relazione del CTU, le cui conclusioni sono fatte proprie dalla Corte d’Appello di Torino con la sentenza sopra richiamata).

Che – va sottolineato – rafforza, in ragione della potenziale pericolosità per l’incolumità delle persone che vi transitano per raggiungere la propria abitazione, l’esigenza di una rinnovata e più specifica valutazione del Comune sull’effettiva sussistenza delle condizioni necessarie per il rilascio dell’abitabilità.

La controvertibilità in fatto delle questioni dedotte in giudizio giustifica la compensazione delle spese dei due gradi di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta) definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, in riforma dell’appellata sentenza, accoglie il ricorso ai sensi della motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

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