Tribunale di Roma
Sezione XIII Civile
Sentenza 28 settembre 2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di ROMA SEZIONE Sez. XIII
- RG.70616-14
Il Giudice dott. cons. Massimo Moriconi
nella causa tra
L.C. e A.C.(avv.to S.C.)
attori
E
P.P. (avv. A.C.)
convenuto
E
M.C. (avv.S.S.)
convenuta
E
V.A.F. in qualità di rappresentante della snc R.IN ..(avv.S.M.)
convenuto
E
spa G. Italia (avv. G.G.))
terza chiamata
ha emesso e pubblicato, ai sensi dell’art.281 sexies cpc, alla pubblica udienza del 28.9.2017 dando lettura del dispositivo e della presente motivazione, facente parte integrale del verbale di udienza, la seguente
SENTENZA
letti gli atti e le istanze delle parti,
osserva:
La motivazione che segue è stata redatta ai sensi dell’art.16-bis, comma 9-octies (aggiunto dall’art. 19, comma 1, lett. a, n. 2-ter, D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132) decreto-legge 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221 secondo cui gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalita’ telematiche sono redatti in maniera sintetica.
Poiché già la novella di cui alla l.. 18 giugno 2009, n. 69 era intervenuta sugli artt.132 cpc e 118 att.cpc , prevedendo che la sentenza va motivata con una concisa e succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, occorre attribuire al nuovo intervento un qualche significato sostanziale, che tale non sarebbe se si ritenesse che l’innovazione ultima sia puramente ripetitiva – mero sinonimo- del concetto già precedentemente espresso.
La necessità di smaltimento dei ruoli esorbitanti e le prescrizioni di legge e regolamentari (cfr. Strasburgo 2) circa la necessità di contenere la durata della cause, impongono pertanto applicazione di uno stile motivazionale sintetico che è stile più stringente di previgente alla disposizione dell’art. 19, comma 1, lett. a, n. 2-ter, d.l.83/2015.
I fatti in sintesi.
Gli attori avevano acquistato in data 28.11.2007 tramite l’officio del notaio P.P. da M.C., un immobile soggetto ad una procedura di condono edilizio dichiarato dalla venditrice nell’atto notarile.
L’essere il fabbricato compravenduto abusivo alterava in vario modo le condotte delle parti (e non solo di quelle in causa) e del notaio.
In particolare:
- con atto per notaio C.B.di Roma del 16 dicembre 2003 repertorio 22095 V.S. vendeva alla società snc R.IN … un fabbricato immobiliare con annessa area scoperta circostante. In tale compravendita non risultava che sull’annessa area scoperta circostante il fabbricato esistesse in realtà anche il fabbricato, allo stato grezzo, oggetto di causa, costruito in assenza della concessione edilizia;
- con successivo atto per notaio A.D’A. di Roma del 7 dicembre 2004 repertorio 622078 la snc R.IN … di F.V., vendeva a M.C. il suddetto fabbricato abusivo. Nell’atto si dava atto da parte del venditore che l’immobile era abusivo e che per esso era stata presentata istanza di sanatoria al Comune di Roma in data 19.12.2003 prot. 161264/2003;
- ancora, con on successivo atto per notar P.P.di Roma in data 26 novembre 2007 repertorio 98030 raccolta 10133 registrato a Roma 1 il 28 novembre 2007 al numero 42626 V.S.e la società Snc R.IN di F.V. …reiteravano l’atto di compravendita per notar B. del 16 dicembre 2003 repertorio 22095 a causa dell’insanabile nullità dello stesso derivante dalla mancata dichiarazione del fabbricato costruito in assenza di concessione edilizia e dalla mancata menzione della domanda di sanatoria,
- seguiva il surricordato rogito di vendita da C. agli attori nel quale venivano riportati i predetti eventi, compresa la pendenza della procedura condonale
L’immobile non è risultato condonabile per la presenza di vincoli ambientali che ostacolano l’accoglimento della domanda, peraltro in relazione ad una data di costruzione risultata diversa da quanto dichiarato dal Fiorenzo e successiva al termine ultimo previsto e consentito dalla legge.
Il provvedimento di diniego emesso dal Comune di Roma in data 8.5.2014 prot.768 che segue al preavviso di diniego del 12.11.2012 (doc.5 attori) risulta, all’esito di una attenta delibazione, immune da vizi o errori tecnico-logico-giuridici e costituisce prova assoluta e certa del danno (evento) subito L. e A. C.
Non può sussistere il benché minimo dubbio sulla responsabilità contrattuale per inadempimento di M.C. nei confronti degli acquirenti L.C. e A.C.
Va evidenziato che:
per poter procedere validamente alla vendita di un immobile è necessario che l’atto che il notaio officia rispetti quanto previsto dal secondo comma dell’art.40 l.47/1985 e ss. secondo cui gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35.
Se tali dichiarazioni sono presenti, l’atto è formalmente regolare, non sussiste alcuna nullità e da questo punto di vista nessun addebito di colpa professionale può essere mosso al notaio rogante, fra i cui alti compiti non rientra quello dell’accertamento della conformità urbanistica dell’immobile al titolo abilitativo (originario o in sanatoria), del titolo (originario o in sanatoria) agli strumenti urbanistici, e neppure della conformità della domanda di condono edilizio alla reale situazione dell’immobile.
Tutto ciò salvo che i vizi formali o sostanziali del titolo siano tanto palesi e macroscopici da evidenziare la negligenza e la colpa grave ed inescusabile del notaio che sia rimasto passivo ed inerte di fronte a tale evidenza.
Il notaio infatti, non si deve e non si può limitare a registrare passivamente fatti e condotte, ma deve esercitare attivamente, per quanto possibile ed esigibile, la sua competenza, la sua specializzazione e la sua elevata preparazione tecnica al fine di far conseguire alle parti, e per quanto in suo potere, senza che ciò lo obblighi ad attività particolarmente onerose e ridondanti rispetto alla prestazione richiesta, un risultato fruttuoso e utile, che corrisponda allo scopo naturale e usuale dell’atto richiestogli , e non un mero simulacro di attività professionale (inutile a tale fine).
E’ superfluo ricordare che il tradizionale affidamento che la collettività ripone nella categoria notarile (con il correlativo prestigio e reputazione ubiquamente ad essa riconosciuti), si fonda proprio sulla convinzione e sull’aspettativa che si tratti di professionisti particolarmente esperti, competenti, prudenti ed accorti, capaci di utilizzare le vaste risorse e cognizioni tecnico-scientifiche in loro possesso al fine di comprendere e governare al meglio i complessi contesti ed esigenze che devono affrontare e soddisfare
Da questo punto di vista, cioé di un primo approccio al problema, non si può muovere alcun addebito al notaio P.
Anche se non può sottacersi che ciò non deriva dall’essere stata accertata una sua condotta del tutto incensurabile, quanto piuttosto dal fatto che gli attori non hanno espresso le censure puntuali che avrebbe potuto (?) muovere al notaio (cioé di non averli informati compiutamente).
In altre parole, il notaio, aveva in occasione del rogito, come suo imprescindibile dovere, preventivamente reso edotti gli acquirenti del significato solo formale della rogitabilità dell’atto di vendita mediante la dichiarazione da parte del venditore della previa avvenuta presentazione della domanda di condono ?
E che tale dichiarazione non ha certo valore sanante di eventuali vizi ostativi all’ottenimento della sanatoria ? Che è ciò che interessa al compratore..
E che la locuzione completa ed esatta (che si legge nel rogito), riferita alla domanda di condono, non aveva, come pure potrebbe apparire al non addetto ai lavori, un significato sostanziale, ma solo di regolarità formale della domanda ?
Su questo aspetto della vicenda gli attori sono stati del tutto anodini.
O meglio, hanno accusato, con un mero processo deduttivo, il notaio di aver rogitato in combutta con la venditrice, conoscendo l’insanabilità dell’immobile.
Reputa il giudice che ciò che emerge dagli atti è che il notaio ha agito con poca prudenza, frettolosamente ed in modo inesatto. Creando confusione ed equivoci.
Come infra argomentato.
M.C., che è la controparte contrattuale, è pienamente responsabile per aver quanto meno colposamente venduto agli attori un immobile non condonabile.
Il giudice, che iura novit, applica alla fattispecie il principio generale dell’inadempimento conseguente ad aliud pro alio
Nessuna decadenza o prescrizione si è verificata in relazione alla vendita del novembre 2007, posto che l’inadempimento è così radicale e profondo che è del tutto fuori luogo eccepire riduttivamente vizi della cosa (sic).
E’ appena il caso di ricordare che addirittura, secondo una severa giurisprudenza (alla quale il giudice non ritiene di aderire perché va oltre ciò che la legge non equivocamente dice, in un ordinamento nel quale le nullità sono tassative) l’abusività dell’immobile (ove non emendata da una concessione in sanatoria) comporta la nullità (sostanziale) dell’atto di vendita, per la (implicita) previsione in tal senso che tale giurisprudenza rinviene nella norma che stabilisce la nullità (formale) dell’atto ai sensi dell’art. 40 co. II° l.47/1985 in mancanza delle dichiarazioni di rito.
Un fabbricato (per il cui acquisto sono stati spesi €. 336.740,00) che non può attingere la concessione in sanatoria, per il radicale contrasto dell’abuso alla stregua del quale è stato realizzato con le prescrizioni urbanistiche ed ambientali, è esposto alle sanzioni (di cui al capo I° della legge) richiamate dall’art. 40 l.47/1985 e ss (vale a dire demolizione e acquisizione al patrimonio comunale) e comunque ad una drastica caduta di utilità (non potendo essere oggetto di commercio, non potendosi utilizzare come garanzia ipotecaria etc).
La C., in qualità di venditrice, aveva l’onere di assicurarsi che il bene immobile, compravenduto per un valore certamente adeguato alla sua piena utilizzabilità, avesse le caratteristiche per poter attingere alla concessione in sanatoria.
La norma della legge speciale (il supra ricordato art. 40 comma secondo) ha il solo scopo di consentire la negoziazione dei beni immobili nelle (prevedibili lunghe) more della definizione della immensa mole di domande di condono (amplificate dall’essersi ripetuto il nefasto provvedimento, dopo l’85, per altre due volte).
Non certo di intervenire sulla sostanza della natura, effetti e condonabilità dell’abuso, soggetti alle regole di cui alle leggi nazionali del 1985, 1994 e 2005, con corredo di leggi regionali attuative.
Le dichiarazioni previste dall’art. 40 l.47/1985 a carico del venditore costituiscono, inoltre, un presidio a tutela del compratore, che deve essere formalmente reso edotto, a pena di nullità dell’atto (responsabilizzandosi in tale modo anche il notaio, con il limitato ma pur sempre importante obbligo informativo aggiuntivo di cui sopra, non prescritto dalla legge ma sicuramente ricompreso nell’insieme dei doveri di completezza e appropriatezza comportamentale del medesimo), dell’effettiva condizione (per così dire sub judice) dell’immobile dal punto di vista della sua regolarità urbanistica; con ciò ponendolo nella condizione, ove non avvertito prima nei vari atti che precedono il rogito definitivo, di decidere di non procedere all’acquisto, o procedervi ad altre condizioni o con specifiche cautele e garanzie.
Nessuna dispensa speciale, nessun salvacondotto quindi per il venditore.
Che se deve garantire, come è pacifico, il compratore, in via generale, da vizi ed evizione, a maggior ragione deve garantirlo da quello – in esame- che è un ben più grave deficit che può affliggere l’immobile acquistato.
L’impossibilità di commercializzare il bene immobile acquistato come pure non poterne trarre altre legittime utilità (es. mutuo ipotecario) sono conseguenze assolutamente certe quanto gravi della accertata incondonabilità.
Certe (seppure per lo più sulla carta), sono altresì le sanzioni della demolizione e dell’acquisizione al patrimonio comunale
Tanto basta per ritenere che si verta nel massimo inadempimento del venditore di immobili vale a dire nell’ aliud pro alio.
Né può obiettarsi che gli attori avessero accettato, firmando il rogito che conteneva l’informativa circa la pendenza della procedura di condono, di acquistare un immobile privo di utilità.
Tale eccezione, mossa dai convenuti, non ha alcun pregio e confonde due piani diversi, la conoscenza, da parte dell’acquirente, della pendenza presso gli uffici comunali della domanda di condono e la conoscenza da parte del medesimo di ostacoli insuperabili all’ottenimento del condono.
Il primo caso non implica affatto il secondo e tanto meno l’accettazione da parte del compratore, del rischio connesso alla pendenza della procedura di condono.
Semmai, la circostanza che il venditore faccia presente che pende procedura condonale contiene l’assicurazione implicita dell’alienante circa il raggiungimento dell’obiettivo al quale la domanda di condono mira.
La domanda di manleva formulata dalla C. (nei confronti del notaio e di V.A.F.in qualità di rappresentante della società Snc R.IN di…) è mal posta, con confusa e laconica esposizione e, per quel poco di chiaro, è errata.
Nei confronti del notaio perché non vi è stato alcun rapporto con la C..
Nei confronti del dante causa della C. (A.F.n.q.) la scarna deduzione della predetta si compendia nella apodittica erronea affermazione che è tale soggetto a dover rispondere verso gli attori (sic).
La responsabilità del notaio
Il notaio P., come si è detto, ha agito frettolosamente, con l’impulso, non trattenuto, di rogitare comunque l’atto fra la C. e gli attori.
Si è reso conto che vi era un ostacolo che rappresentava ben più che una irregolarità: l’immobile de quo infatti non risultava venduto al dante causa della C. (V.A.F.) dal costruttore (abusivo) del fabbricato, V.S.
Quod non est in actis non est in mundo.
Quale che fosse la volontà di costoro, il fabbricato non era menzionato nel contratto di vendita, di talché non era stato venduto al V.A.F. n.q..
Erra il notaio e la sua difesa quando a giustificazione della decisione del notaio di procedere al confezionamento di un atto (del 26 novembre 2007) denominato (del tutto impropriamente) reiterativo della vendita V.-V.A.F. n.q. del 6 dicembre 2003 , richiamano l’art. 2650 cc sulla continuità delle trascrizioni
Sembrano obliterare che, quanto al rapporto V.-V.A.F. n.q, non si tratta di reiterazione di una vendita non trascritta, e neppure di una vendita nulla per mancanza della dichiarazione di cui all’art. 40 l.47/1985 e ciò per la elementare ragione che la vendita del fabbricato per cui è causa non era mai avvenuta (prima dell’atto di reiterazione): fatto documentale ed incontrovertibile, non essendo il fabbricato menzionato nell’atto di vendita.
D’altra parte di tutto ciò il notaio P. era perfettamente consapevole essendo egli l’autore di quell’atto di reiterazione nel quale si legge espressamente che il fabbricato per cui è causa non era menzionato nell’atto di vendita del 2003.
Quindi parlare di reiterazione e ripetizione è fuorviante ed inesatto.
Invero si è trattato di una alienazione immobiliare che ha preso titolo per la prima volta e con effetti ex nunc, in data 26 novembre 2007
E’ di tutta evidenza che il frettoloso atto reiterativo (lamentato vibratamente dagli attori) si è iscritto in una vicenda di problematiche derivanti ab origine dalla suesposta questione condonale.
Pur tuttavia, non si ravvisano nella condotta del notaio elementi certi sufficienti per accomunarlo nel processo etiologico causativo del danno subito dagli attori.
Invero gli attori non hanno acquistato a non domino l’ immobile in quanto nonostante l’effetto ex nunc (dal 26 novembre 2007) dell’atto reiterativo V.-V.A.F., rimane il fatto incontrovertibile che a seguito di tale atto M.C.(che aveva acquistato nel 2004 a non domino da V.A.F. n.q.) acquistava ipso iure, in quel momento stesso, in virtù della particolare disposizione di cui all’art. 1478 cc, la proprietà dell’immobile che due giorni dopo (rogito 28.11.2007 C.- attori L.C. e A.C.) poteva vendere regolarmente agli attori.
I danni.
Non si reputa che l’ammontare dei danni corrisponda al prezzo corrisposto dagli attori.
Non si ritiene infatti che corrisponda alla realtà predicare il valore zero dell’immobile acquistato dagli attori.
Si ritiene piuttosto che dalla somma di €.336.740,00 vadano detratte quelle utilità tuttora presenti nell’immobile e che consistono nella possibilità di utilizzarlo indisturbati da parte degli attori, con modeste prospettive di evizione, di effettiva demolizione o di acquisizione al patrimonio comunale.
Va tuttavia sottolineato che il danno derivante dalla non commerciabilità del bene nonché dalla impossibilità di ricavare dallo stesso molte delle altrimenti possibili utilità (si è ricordato ad esempio la possibilità di fondarvi finanziamenti), è certo ed elevato.
E sussiste altresì il danno economico derivante dalle spese necessarie per tentare (con gli usuali ricorsi al giudice amministrativo) di ritardare ed annacquare le conseguenze della permanente abusività del fabbricato.
Per la determinazione del danno è quindi inevitabile far luogo ad una valutazione equitativa all’esito della quale è giusto liquidarlo in €.280.000,00
In assenza di una fattispecie costituente (astrattamente) reato, non può essere riconosciuto il richiesto danno morale, non risultando lesi diritti della personalità (et similia).
Le spese (che vengono regolate secondo le previsioni – orientative per il giudice che tiene conto di ogni utile circostanza per adeguare nel modo migliore la liquidazione al caso concreto- della l.24.3.2012 n.27 e del D.M. Ministero Giustizia 10.3.2014 n.55) seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
Vanno compensate nei rapporti fra gli attori ed il notaio stante la condotta poco prudente del medesimo; nonché nei rapporti con V.A.F. n.q. che è stato il primo autore (insieme con il costruttore non parte in causa) di condotte non chiare e ingeneranti confusione.
La sentenza è per legge esecutiva.-
P.Q.M.
definitivamente pronunziando, ogni contraria domanda eccezione e deduzione respinta, così provvede:
CONDANNA M.C. al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni, in favore di L.C. e A.C.della complessiva somma di €.280.000,00 oltre interessi legali dalla data della sentenza al saldo;
CONDANNA M.C.al pagamento delle spese di causa che liquida in favore di L.C. e A.C.in €.15.000,00 per compensi, €. 500,00 per spese, oltre IVA CAP e spese generali;
RIGETTA le domande degli attori verso P.P. nonché contro V.A.F.in qualità di rappresentante della società Snc R.IN di…
RIGETTA le domande di M.C.verso chiunque proposte;
COMPENSA le spese fra le altre parti;
SENTENZA esecutiva.-
Roma lì 28.9.2017
Il Giudice
dott. cons. Massimo Moriconi.