Se si presta attenzione al meccanismo operativo dell’istituto risulta evidente che si tratta di una vendita obbligatoria; il consenso delle parti ha infatti un effetto meramente obbligatorio, e produce unicamente l’obbligo del venditore di procurare la proprietà al compratore, senza trasferimento della proprietà; l’effetto traslativo, invece, è rimandato al momento in cui il venditore riesce ad acquistare la proprietà della cosa dal terzo (trasferimento che ha quindi efficacia ex nunc).
Ciò significa che al momento in cui il venditore acquista la cosa dal terzo si ravvisano due passaggi di proprietà; il primo dal terzo al venditore della cosa altrui; il secondo dal venditore della cosa altrui al compratore; doppio passaggio che è contemporaneo dal punto di visto cronologico, ma successivo dal punto di vista logico.
Il codice parla di cosa altrui, ma l’espressione viene riferita a qualunque diritto altrui, personale o reale, compresi i crediti altrui.
Inoltre la disciplina della vendita di cosa altrui si applica all’ipotesi di costituzione di diritti reali limitati dal parte del non proprietario; “anche in quest’ultima ipotesi, infatti, il mancato prodursi dell’effetto reale dipende da ciò che il venditore mediante l’alienazione dispone di un diritto (quello di proprietà) che spetta all’altrui sfera giuridica”.
Il mancato acquisto della proprietà
Il problema principale posto dall’istituto è stabilire quale sia il regime della responsabilità del venditore quando il terzo si rifiuti di alienare la cosa. Il codice, infatti, si limita a ribadire che il venditore ha l’obbligo di procurare l’acquisto al venditore, ma lasciando irrisolto il problema di stabilire cosa succeda se l’acquisto non si verifica.
Secondo Rubino il venditore sarebbe in ogni caso responsabile del danno arrecato al compratore, indipendentemente dalla sua colpa; se alla scadenza del termine il venditore non ha procurato al compratore l’acquisto della proprietà il contratto si risolve e il venditore deve risarcire i danni, qualunque sia la causa per cui non sia riuscito ad adempiere. La responsabilità dell’alienante sarebbe, cioè, un caso di responsabilità oggettiva.
Secondo la dottrina prevalente, invece, il criterio da utilizzare per valutare la sussistenza della responsabilità è quello generale della colpa; criterio che, se è valido in generale per ogni caso di inadempimento ad un obbligo contrattuale, deve essere valido anche per la vendita di cosa altrui.
Occorre considerare, inoltre, che essendo l’istituto inquadrato nell’ambito della cosiddetta vendita obbligatoria, ciò implica che nel negozio stipulato tra le parti è ravvisabile un vero e proprio “obbligo” di procurare la proprietà al compratore ai sensi dell’articolo 1476 n. 2 (e del resto ribadito dall’articolo 1478); tale obbligo non può che essere trattato alla stregua di qualsiasi altra obbligazione (a meno che non si voglia trasformare la figura della vendita di cosa altrui in una forma di garanzia assunta dal venditore).
D’altro canto, se si accogliesse la teoria di Rubino non si potrebbe più cogliere la differenza tra promessa del fatto del terzo (articolo 1381) e vendita di cosa altrui.
Modi di acquisto del bene
Il compratore può acquistare la cosa a qualunque titolo; gratuito o oneroso, inter vivos o mortis causa, derivativo o originario.
Oltre ad acquistare la cosa direttamente, poi, nulla impedisce che il venditore si limiti a procurare l’acquisto al compratore in altro modo, ad esempio tramite un contratto a favore di terzo, oppure facendo si che il terzo alieni direttamente il diritto all’acquirente.
Ci si domanda se la prestazione da parte del venditore possa considerarsi adempiuta quando il compratore acquisti la cosa senza passare dal tramite del venditore; ad esempio per averla direttamente usucapita, oppure per averla ricevuta in donazione dal terzo.
Secondo l’opinione preferibile occorre in tal caso vedere se l’acquisto da parte del compratore sia avvenuto anche grazie all’attività del compratore (nel qual caso la prestazione di quest’ultimo sarà considerata adempiuta) oppure se l’acquisto sia del tutto indipendente.
Ad esempio solo se la donazione da parte del terzo è ottenuta grazie all’attività di interessamento da parte del compratore, la prestazione di costui sarà considerata adempiuta.
Disciplina
Disciplina applicabile prima del trasferimento
Prima del trasferimento della cosa al compratore si ritiene applicabile, in quanto compatibile, la disciplina della vendita condizionata e in particolare gli articoli 1357 e 1358.
Non sembra invece che possa trovare applicazione l’art. 1356, perché l’alienità dell’oggetto esclude che si possano compiere su di esso degli atti conservativi.
Dopo il trasferimento è applicabile l’ordinaria disciplina della vendita, compresa la disciplina della risoluzione e della rescissione.
Alla vendita va apposto, di norma, un termine finale, e se questo manca potrà essere fissato dal giudice.
Le spese per ottenere l’alienazione del bene sono a carico del venditore, perché sono spese per l’adempimento del suo obbligo di fare.
Vendita di cosa altrui venduta come propria
Ai sensi dell’articolo 1479 il compratore può chiedere la risoluzione del contratto se non sapeva che la cosa apparteneva ad un terzo: “Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto se, quando l’ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà“.
La legge parla di “risoluzione”; secondo alcuni si tratterebbe però di una invalidazione del contratto; secondo altri si tratterebbe di una vera e propria risoluzione per inadempimento (ove l’inadempimento è ravvisato nel fatto che l’effetto traslativo non si produce immediatamente, ad onta di quanto voluto dal compratore).
La risoluzione può essere chiesta indipendentemente dal fatto che il venditore sapesse o meno che la cosa non gli apparteneva.
Nel caso in cui sussista colpa o dolo del venditore (il quale conosceva, o avrebbe dovuto conoscere usando l’ordinaria diligenza, che la cosa apparteneva ad altri) il compratore può chiedere anche l’ulteriore risarcimento del danno.
Il secondo e terzo comma dell’articolo 1479 regolano il rimborso e le restituzioni da parte del venditore.
La trascrizione
La dottrina e la giurisprudenza prevalenti concordano sulla trascrivibilità immediata della vendita di cosa altrui. Alcuni autori hanno sostenuto che la trascrizione non potrebbe essere effettuata perché dovrebbe essere effettuata contro il proprietario, il quale è estraneo al negozio.
La trascrizione, dunque, potrebbe essere effettuata solo dopo che il venditore abbia acquistato la proprietà del bene; ovviamente al momento dell’acquisto del diritto da parte del venditore sarà necessaria una doppia trascrizione, la prima avente ad oggetto l’acquisto dal terzo al venditore, la seconda avente ad oggetto l’acquisto dal venditore al compratore.
In contrario è stato però osservato che è la stessa legge che ammette che possa trascriversi l’acquisto a non domino (art. 1159). Inoltre la trascrizione immediata si impone per le esigenze tipiche di quest’istituto, e cioè poter opporre l’acquisto ai successivi terzi acquirenti.
Ad esempio Primo il giorno 1 vende a Secondo la casa appartenente a Tizio; il giorno 2 Tizio vende la casa a Primo (e quindi Secondo ne diventa proprietario); se il giorno 3 Tizio vende la casa a Terzo Acquirente, il quale trascrive l’atto prima della trascrizione dell’atto di vendita da Tizio a Primo, Terzo Acquirente prevale sia su Primo che su Secondo; se invece è stato trascritto il primo atto di vendita tra Primo e Secondo, Primo prevale su Terzo Acquirente.
Il preliminare di vendita di cosa altrui
E’ discusso se sia ammissibile il contratto preliminare di vendita di cosa altrui.
L’opinione negativa si basa sul fatto che il preliminare, avendo come contenuto un obbligo di contrattare risulterebbe superfluo; il preliminare di vendita, infatti, obbliga il venditore a trasferire la proprietà, cioè produce lo stesso effetto che scaturisce dalla vendita di cosa altrui.
Tale teoria non è accolta dalla dottrina prevalente, perché si basa su argomentazioni del tutto errate; infatti una cosa è dire che dal punto di vista pratico il preliminare di vendita di cosa altrui può risultare superfluo, e una cosa è dire che i due contratti hanno identici effetti.
Le due figure, invece, hanno effetto del tutto diversi: il preliminare obbliga a stipulare un nuovo contratto di vendita; la vendita di cosa altrui, invece, non obbliga affatto a stipulare un nuovo contratto, anzitutto perché il trasferimento del diritto al compratore può avvenire per vie diverse e in secondo luogo perché nel momento in cui il venditore acquista il diritto dal terzo la proprietà si trasferisce automaticamente al compratore.
Di conseguenza il preliminare di vendita di cosa altrui deve considerarsi valido, e obbliga le parti a concludere un futuro contratto, definitivo, e sempre avente ad oggetto la cosa altrui.
Figure affini
La vendita di cosa generica altrui
Quando si parla di vendita di cosa altrui si fa in genere riferimento alla vendita di cosa di specie. La disciplina degli articoli 1478 e 1479, infatti, si ritiene non applicabile alla vendita di genere, che rimane sempre valida indipendentemente dalla conoscenza del compratore dell’alienità della cosa venduta.
Nella pratica del commercio è piuttosto frequente, infatti, che il venditore abituale di cose generiche non sia ancora proprietario della merce (anzi, nella vendita di derrate tale ipotesi costituisce la norma); tale tipo di vendita prende il nome di “vendita allo scoperto”.
L’inapplicabilità della disciplina della vendita di cosa altrui dipende dal fatto che in tale forma di vendita si presume noto al compratore che le cose dedotte nel contratto non si trovano, al momento della conclusione dell’accordo, in proprietà del venditore; presunzione che opera, però solo quando il venditore è un commerciante.
La promessa del fatto del terzo
Con la promessa del fatto del terzo (articolo 1381) le parti possono raggiungere lo stesso risultato perseguibile con la vendita di cosa altrui. Ad esempio io posso vendere l’automobile di mio fratello Primo al mio amico Caio (vendita di cosa altrui) oppure posso impegnarmi con Caio ad ottenere che mio fratello Primo gli venda la sua automobile (promessa del fatto del terzo).
La differenza principale tra le due figure è anzitutto di ordine concettuale, e riguarda l’oggetto del contratto; nella vendita di cosa altrui l’oggetto del contratto è l’automobile; nella promessa del fatto del terzo l’oggetto del contratto è la vendita che Primo farà al mio amico Caio, vendita intesa come fatto giuridico.
Un’altra differenza è riscontrabile negli effetti del contratto; la vendita di cosa altrui ha effetti obbligatori immediati e traslativi differiti, mentre la promessa del fatto del terzo non ha effetti reali, neanche differiti.
Ulteriore – e più significativa – differenza può ravvisarsi nel regime della responsabilità; nella vendita di cosa altrui il regime della responsabilità è quello ordinario, per colpa, mentre nella promessa del fatto del terzo la responsabilità è di tipo oggettivo, sussistendo per il solo fatto che la promessa non sia stata mantenuta (indipendentemente, quindi, dalla colpevolezza del contraente).
Tuttavia taluno ha assimilato le due figure, sostenendo che data la loro evidente affinità, alla vendita di cosa altrui si applica la disciplina della promessa del fatto del terzo. E tale orientamento è stato accolto da una sentenza della Cassazione, che in una sentenza del 1976 ha affermato che nella vendita di cosa altrui la disciplina della responsabilità del venditore è fondata proprio sull’articolo 1381, e quindi prescinde dalla colpa.
Il patto successorio dispositivo
In astratto qualunque vendita di cosa altrui può essere considerata un patto successorio, perché il venditore è sempre un possibile erede del terzo. Sarà dunque una questione di indagine della volontà delle parti vedere se ci troviamo di fronte ad un patto successorio (nullo) o ad una valida vendita di cosa altrui.
Come ha avuto modo di stabilire la Cassazione, la vendita di cosa altrui è nulla ai sensi dell’articolo 458 solo se le parti hanno considerato la cosa venduta come entità di una futura successione.
Per fare un esempio: la vendita dell’immobile di proprietà del genitore sarà sempre considerata un patto successorio; la vendita dell’immobile di proprietà dell’amico di infanzia generalmente sarà una valida vendita di cosa altrui.
La vendita condizionata sospensivamente all’acquisto del diritto altrui
La vendita di cosa altrui va anche distinta da un’altra ipotesi molto affine, e cioè la vendita di un diritto, sottoposta a condizione sospensiva dell’acquisto (per non esserne il venditore il vero titolare): ad esempio, ti cedo la collezione di Topolino, a condizione (sospensiva) che mio fratello Andrea me la venda.
La differenza tra le due ipotesi è in realtà molto sottile, dato che gli effetti della vendita di cosa altrui (che dovrebbe configurarsi in questo modo: “ti vendo la collezione di Topolino che appartiene a mio fratello Andrea”) sono quasi identici a quelli della vendita condizionata.
Anche nella vendita condizionata, infatti, l’effetto traslativo si verifica immediatamente, nel momento in cui il terzo cede il bene al venditore, e l’effetto traslativo non può che avere efficacia ex nunc.
La differenza principale riguarda gli obblighi del venditore, perché nel caso della vendita di cosa altrui costui ha l’obbligo giuridico di cercare di acquistare la proprietà; nella vendita condizionata, invece, il venditore non ha alcun obbligo, e in caso di mancato trasferimento della proprietà non è dovuto il risarcimento del danno.
Il problema, allora, si risolve necessariamente in una quaestio voluntatis e in una corretta interpretazione dell’accordo delle parti.
La vendita di cosa parzialmente altrui (nozione e disciplina giuridica).
La vendita di cosa parzialmente altrui ricorre quando la cosa venduta appartiene solo in parte al venditore.
Se il compratore sapeva della parziale altruità della cosa non sorgono problemi; per la parte del bene appartenente al venditore si applicheranno le normali disposizioni sulla vendita (e dunque il contratto avrà effetti reali immediati), mentre per la parte che appartiene al terzo si applicherà l’articolo 1478.
Il problema sorge quando l’acquirente non era consapevole della parziale altruità della cosa; tale ipotesi è disciplinata dall’articolo 1480: il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell’articolo 1479, qualora debba ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; oppure può chiedere una riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.
La vendita dell’intero immobile da parte del proprietario pro quota
E’ discusso se l’articolo 1480 regoli anche il caso in cui il comproprietario pro quota di un bene venda l’intero bene.
La tesi negativa è argomentata con l’assunto che fino a che perdura lo stato di comunione non può parlarsi di “parti” del bene, di cui una appartenente al venditore e una al terzo. Il legislatore, cioè, usando il termine “cosa parzialmente altrui” avrebbe voluto riferirsi solo alle parti intese in senso materiale.
Di conseguenza l’ipotesi di vendita dell’intero da parte del proprietario pro quota va intesa come vendita di cosa totalmente altrui, applicandosi l’articolo 1478 o il 1479, a seconda che vi sia o meno la conoscenza dell’altruità.
La giurisprudenza ha accolto la tesi positiva, stabilendo che “al contratto preliminare di compravendita i cosa parzialmente altrui si adatta la disciplina prevista dagli articoli 1478 e 1480 cc., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva” (Cass. 26367/2010).
Figure affini.
La dottrina ha individuato alcune ipotesi disciplinate dal codice che presentano notevoli affinità con la vendita di cosa parzialmente altrui.
Una prima ipotesi è costituita dall’articolo 1482 e ricorre quando la cosa è gravata da garanzie reali oppure vincoli derivanti da pignoramento o sequestro non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore.
In tal caso il compratore può sospendere il pagamento del prezzo e chiedere al giudice che fissi un termine, allo scadere del quale se la cosa non è liberata il contratto è risolto.
La seconda ipotesi, prevista dall’articolo 1489, ricorre quando la cosa venduta è gravata da oneri, diritti reali o diritti personali non apparenti.
In tal caso il compratore che non ne abbia avuto conoscenza ha tre possibilità:
a) domandare la risoluzione del contratto oppure b) chiedere una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480; c) giovarsi dei rimedi relativi all’evizione.
Ha collaborato l’Avvocato Antonio MEZZOMO.