Il nostro ordinamento regola i rapporti tra fondi vicini e costruzioni in maniera molto dettagliata, fornendo indicazioni precise sulle distanze che devono essere rispettate a tutela dei diritti dei diversi proprietari.
Con riferimento particolare alle costruzioni su fondi finitimi, il codice civile prevede che esse, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri o alla diversa e maggiore distanza eventualmente prevista dai regolamenti locali.
Una disciplina particolare, però, riguarda il caso in cui sul confine tra due fondi si eriga il muro di uno dei due proprietari.
Comunione forzosa
In simili ipotesi, infatti, si sensi dell’articolo 874 c.c. il vicino proprietario del fondo confinante può chiedere la comunione del muro, per tutta l’altezza o per parte di essa. Ciò indipendentemente dalla effettiva utilizzazione dello stesso (ad esempio con una nuova costruzione).
I requisiti richiesti sono, innanzitutto, che la comunione riguardi tutta l’estensione della sua proprietà.
La comunione, inoltre, è subordinata al pagamento, da parte dell’interessato, della metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e della metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Tale indennità va determinata tenendo conto dei predetti valori al momento della richiesta di comunione.
Il proprietario del fondo contiguo al muro altrui che intenda avvalersi della possibilità offerta dall’articolo 874, inoltre, deve eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.
Nel rispetto di tali prescrizioni, la comunione forzosa del muro può essere acquistata mediante contratto scritto tra le parti o chiedendo una sentenza costitutiva.
Costruzione in aderenza
In alternativa alla comunione del muro posto sul confine, il vicino può decidere di costruire sul confine stesso in aderenza e senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.
La costruzione si intende in aderenza quando almeno un lato del nuovo edificio combacia perfettamente con l’edificio preesistente, il quale, tuttavia, rimane strutturalmente e funzionalmente autonomo (cfr. Cass., 11 agosto 1982, n. 4549).
Innesto
Il proprietario fondo contiguo, infine, ha una terza possibilità: quella di innestare sul muro posto al confine un capo del proprio muro.
In tal caso egli non ha l’obbligo di renderlo comune secondo quanto previsto dall’articolo 874, ma è tenuto a pagare una indennità per l’innesto.
L’innesto, più nel dettaglio, è rappresentato dall’inserimento di un muro nel precedente, in maniera tale da formare, nel complesso, un’unica struttura portante, mentre non si ha quando manca il collegamento strutturale.
Esso tuttavia, come confermato anche dalla Cassazione con la sentenza numero 3425/2006, è vietato nelle zone sismiche dato che impedisce la libera oscillazione degli edifici.
Esclusioni
Resta da dire che, in forza di quanto previsto dall’articolo 879 del codice civile, alla comunione forzosa non sono soggetti gli edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime, né gli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia.
Con riferimento a tali immobili il vicino non può neppure decidere di avvalersi della facoltà di costruire in aderenza.