Per il contratto di comodato non è prevista dalla legge alcuna forma ad substantiam, pertanto, il comodante che decida di consegnare un bene al comodatario affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con obbligo di restituire lo stesso bene ai sensi dell’art. 1803 c.c., può concludere l’accordo verbalmente anche quando oggetto del contratto sia un bene immobile e la durata sia convenuta vita natural durante del comodatario.
Forma e registrazione
La forma scritta del comodato, tuttavia, risulta consigliabile per attribuire data certa al contratto, in primo luogo, per risolvere correttamente eventuali conflitti tra più aventi causa; in secondo luogo, per dimostrare il titolo in forza del quale l’avente causa si trova nella disponibilità materiale del bene.
Secondo quanto disposto dall’art. 1380 c.c., invero, tra più acquirenti di un diritto personale di godimento sul medesimo bene, lo stesso spetta a chi per primo lo abbia conseguito e, qualora nessuno dei contraenti abbia conseguito il godimento, viene preferito chi vanta il titolo di data certa anteriore.
Per espressa previsione di cui all’art. 1141 c.c., inoltre, quando non si provi che l’esercizio del potere di fatto su un determinato bene sia cominciato come detenzione, si presume che tale esercizio avvenga a titolo di possesso.
Il contratto di comodato di bene immobile redatto per iscritto deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione, ex art. 5 d.p.r. 131/1986.
A tal fine, è necessario disporre di triplice originale dell’atto, cui apporre, ai fini del’assolvimento dell’imposta di bollo, il contrassegno di 16 euro ogni 4 facciate scritte, da consegnarsi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate unitamente al Modello 69 e al Modello F23 quietanzato.
L’imposta di registro da corrispondersi a mezzo F23 è pari a 200 euro (codice tributo 109T).
All’atto della registrazione, l’ufficio trattiene per sé una copia dell’atto e restituisce copia timbrata e firmata a comodante e comodatario.
I contratti di comodato conclusi oralmente, invece, sono soggetti a registrazione solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione, come previsto dal richiamo all’art. 22 d.p.r. 131/1986 operato dall’art. 3 c. 2 del medesimo D.P.R.
La registrazione è altresì possibile per i comodati gratuiti verbali di beni immobili per le finalità della legge di stabilità del 2016, che consente di beneficiare delle agevolazioni IMU/TASI alle condizioni ivi indicate.
È appena il caso di precisare che l’ordinamento non prevede la possibilità di trascrivere il contratto di comodato, quand’anche avente ad oggetto un bene immobile e redatto in forma scritta, stante il regime di tipicità che regola le forme di pubblicità di cui agli artt. 2643 e 2645 c.c.
Adempimenti tributari e agevolazioni
Con riferimento al pagamento dei principali oneri tributari, va precisato quanto segue:
– l’IMU deve essere corrisposta dai proprietari e dai titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Il pagamento spetta, quindi, al comodante e non già al comodatario che, in quanto titolare di un diritto personale di godimento, mantiene la mera detenzione del bene;
– la TASI viene ripartita per effetto del regolamento comunale tra comodante e comodatario in modo che il secondo debba corrispondere un importo compreso tra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo del tributo, mentre, in assenza di regolamento, il pagamento dovuto dal comodatario è pari al 10%.
Nel caso in cui il proprietario comodante e/o l’occupante comodatario non provvedessero al versamento, l’altro non sarebbe chiamato a risponderne;
– la TARI è dovuta dall’occupante dell’immobile in base alla superficie calpestabile e, pertanto, deve essere versata dal comodatario salvo che costituisca abitazione principale dello stesso.
Solo per i contratti di comodato ad uso gratuito di beni immobili registrati è possibile ottenere una riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU/TASI qualora, secondo quanto stabilito dall’art. 1 c. 10 L. 208/2015, l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado sia utilizzata dagli stessi quale abitazione principale.
Più precisamente, deve trattarsi di immobile non di lusso (sono escluse dall’applicazione della norma le categorie A/1, A/8 e A/9) concesso in comodato ad ascendenti o discendenti di primo grado (genitori/figli) che sia iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nella quale il comodatario abbia fissato la propria residenza anagrafica e dimori abitualmente.
Per poter fruire dell’agevolazione, il comodante deve presentare la dichiarazione IMU dalla quale risulti possessore di un solo immobile in Italia, oltre all’abitazione principale non di lusso sita nel Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato, nonché la sua residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso Comune ove è situato di cui al comodato.
Fac simile contratto di comodato
Tra le parti:
Sig. __________, nato a ________ il ______________ e residente in _______, via ____________ n. __, C.F.___________________________, di seguito comodante;
e
Sig. __________, nato a ________ il ______________ e residente in _______, via ____________ n. __, C.F.___________________________, di seguito comodatario;
Si conviene e stipula quanto segue:
1) Oggetto.
Il comodante concede in comodato d’uso gratuito al comodatario, che accetta nel medesimo stato di fatto e di diritto in cui si trova, per il solo uso abitativo e con esclusione di ogni altro, il bene immobile sito _______, via ____________ n. __, composto da ____ vani, censito al N.C.E.U. del Comune di __________, foglio ____, particella _____, cat. ____, classe ___, rendita ______, di proprietà del comodante.
2) Divieti e obblighi.
Il comodatario si impegna a conservare e custodire l’immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla ordinaria manutenzione, e si impegna a non modificare né trasformare l’immobile, restituendolo al termine del presente contratto nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento d’uso.
È fatto divieto al comodatario di concedere a terzi, anche in via precaria e/o temporanea, il godimento dell’immobile senza preventivo consenso scritto del comodante, pena la risoluzione ipso iure del presente contratto.
3) Durata.
Il presente contratto è stipulato a tempo determinato con decorrenza dal _______ e termine al _______ e si prorogherà per il medesimo periodo qualora una delle parti non comunichi disdetta a mezzo raccomandata A/R almeno _____ giorni prima della scadenza.
Il comodatario si impegna a restituire l’immobile al comodante al termine del contratto, ovvero alla cessazione delle necessità per le quali è stato concesso il comodato, ovvero a richiesta del comodante per sopravvenute esigenze di quest’ultimo.
4) Spese.
Le spese del presente contratto e ogni spesa accessoria sono a carico del comodatario.
Le spese ordinarie connesse all’utilizzo del bene restano a carico del comodatario. Il comodatario ha diritto al rimborso delle spese straordinarie per la conservazione, se ritenute necessarie ed urgenti.
5) Rinvio.
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti dichiarano applicabili le norme in materia di comodato di cui agli artt. 1803-1812 c.c.
Luogo, data ______________
Il comodante
Il comodatario